29 dez 2016

Segmento de galpões está pronto para retomada

Empresas que desenvolvem galpões logísticos avaliam retomar ou elevar investimentos, no próximo ano e em 2018, desde que haja melhora na economia e mais demanda por novas áreas. É o caso da Prologis CCP – joint venture entre a multinacional Prologis e a Cyrela Commercial Properties (CCP) -, da Goodman Brasil Logística (GBL), da Global Logistic Properties (GLP) e da gestora e desenvolvedora de galpões TRX.

Depois de postergar, neste ano, o início das obras previstas de dois galpões, a Prologis CCP tem planos de voltar a investir em novos projetos a partir do segundo semestre de 2017, com entrega no início de 2018. O presidente da empresa, Hardy Milsch, diz esperar valores nominais de locação semelhantes aos atuais, no próximo ano.

O executivo da Prologis CCP avalia que, no primeiro semestre, ainda haverá concessão de descontos e carências para início do pagamento de aluguel. Em 2016, as proprietárias de galpões tiveram de ser mais agressivas em descontos e prazos de carência para conquistat novos clientes e manter os ocupantes.

Segundo o vice-presidente da TRX, José Alves Neto, houve poucos negócios e o custo de financiamento ficou mais elevado. Dois clientes – um da cadeia automotiva e uma empresa de logística – desocuparam áreas relevantes de galpões da TRX. A empresa deu continuidade aos investimentos que estavam em curso, mais praticamente não deu início a novos projetos em 2016.

“Foi um ano para se esquecer no mercado de logística”, afirma o presidente da Colliers International Brasil, Ricardo Betancourt. Segundo ele, a absorção líquida de condomínios logísticos caiu 60% em relação à de 2015, para 250 mil metros quadrados. A presidente da Cushman & Wakefield para a América do Sul, Celina Antunes, avalia que este foi o pior ano da história do mercado de galpões.

Havia expectativa de retomada do mercado, segundo o presidente da Prologis CCP, o que não se concretizou. O Produto Interno Bruto (PIB) continuou em queda, o desemprego cresceu e a confiança. “Se o consumo cai, há menos necessidade de movimentar mercadorias”, diz Milsch. Para manter 100% de ocupação nos galpões prontos há mais de 12 meses, a empresa ofereceu descontos em troca do aumento do prazo dos contratos de locação.

O presidente da Prologis CCP diz que, no fim de 2015, informou à matriz que 2016 seria o ano mais desafiador para a joint venture criada em 2008. “Mas foi o mais desafiador da minha carreira de 17 anos no segmento de galpões logísticos” diz Milsch, que tem experiência nos Estados Unidos, México e Brasil. “Em todos os aspectos, tivemos desafios”, acrescenta.

Apesar do cenário, a Prologis CCP manteve, em 2016, obras já iniciadas e entregou cinco galpões – quatro empreendimentos especulativos (sem locação prévia) e um projeto “build to suit”, ou seja, construído sob medida. Dos quatro galpões especulativos, um está locado, parcialmente, e os outros três estão vagos.

A concorrente GBL tem interesse na aquisição de terrenos e galpões e no desenvolvimento desses ativos. Para isso, pretende concluir, até março, captação de fundo de R$ 2 bilhões com investidores parceiros da matriz australiana Goodman. O presidente da GBL, Cesar Nasser, diz que, em 2017, haverá convergência das expectativas de preço entre vendedores e compradores.

A GBL vai informar seu banco de terrenos nos próximos dos anos. Considerando-se os prazos para a obtenção de licenças e construção, a expectativa é começar a entregar os projetos entre dois a três anos, segundo Nasser, quando as condições de mercado devem estar melhores. No cenário atual, a empresa prefere desenvolver galpões sob medida aos especulativos. A GBL tem 3% de vacância em seus galpões. O executivo diz esperar que os valores de locação já “tenham batido no fundo do poço”.

Alves Neto, da TRX, também pretende ter galpões disponíveis no momento da retomada do mercado – estimada por ele entre 2018 e 2020. no próximo ano, a TRX vai investir R$ 380 milhões em imóveis produzidos sob medida, galpões especulativos, parques logísticos e operações de “sale and lease back” (modalidade em que a ocupante vende o imóvel para obter recursos e continua instalada no local, pagando aluguel).

Como o ciclo de galpões é mais curto do que o de outros segmentos do mercado imobiliário – é possível construir um galpão de seis a oito meses -, a maioria das empresas tem esperado o inquilino dizer que tem necessidade de espaço para desenvolver o imóvel, segundo Celina, da Cushman. “O mercado de galpões depende mais do consumo”, afirma.

Maior empresa do segmento, a GLP informou que, conforme a demanda, será possível acelerar o ritmo de investimentos em novos projetos, no próximo ano, se a economia melhorar. O presidente da GLP, Mauro Dias, disse esperar que sejam necessários mais um ou dois anos para que haja altas reais nos preços de locação. Em 2016, a GLP concedeu descontos em partes dos contratos de locação, mas valor médio dos aluguéis aumentou.

Segundo Betancourt, da Colliers, a retomada do segmento de galpões ocorrerá quando o desemprego parar de crescer. “Não acho que isso vá ocorrer no próximo ano”, afirma o presidente da Colliers. Alves Neto, da TRX, concorda que 2017 ainda não será um ano fácil. “Mar calmo não forma marinheiro habilidoso. Estamos preparados para os outros anos”, afirma.

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